Главная | Элитное жилье: проблемы рынка

Элитное жилье: проблемы рынка

С середины 1990-х многие из застройщиков Ростова называют продаваемые квартиры и индивидуальные дома элитным жильем. Сегодня у покупателя, желающего приобрести высококачественную и престижную недвижимость, зачастую рябит в глазах от исходящих предложений. А тем временем, по оценкам экспертов, настоящее элитное жилье в Ростове в большом дефиците, поскольку в силу форс-мажорных обстоятельств строить такие дома в городе крайне сложно.

Скажем честно: многие из новостроек Ростова, в рекламных целях позиционируемых как элитное жилье, не дотягивают до заявленного уровня. При этом их отнюдь не назовешь скверными. Они вполне соответствуют критериям бизнес-класса, но их никогда не удастся вывести в более высокую категорию, причем отнюдь не по вине застройщика.

Учитывая сформировавшийся в Ростове рынок «элитного» жилья, мы расскажем об основных требованиях, предъявляемых к такому типу недвижимости.

Общие принципы, архитектура

В различных западных странах существуют разные критерии определения элитного жилья, в Ростове и всей стране аналогичный альтернативный документ не утвержден до сих пор. Однако наивно было бы полагать, что, воспользовавшись существующим у нас вакуумом, можно позиционировать дома бизнес- и даже эконом-класса как избранную недвижимость. Критерии, используемые риэлтерами западных стран во многом схожи друг с другом, на их основании можно сформулировать основные требования, которые покупатели должны предъявлять к элитному жилью в Ростове, как, впрочем, и других городах России.

Согласно мировой практике, это недвижимость высшего качества по архитектуре, строительству, отделке и комфортности проживания. К ней может относиться как индивидуальный дом, так и многоквартирный, рассчитанный сразу на несколько семей. Но при этом, как отмечают эксперты, элитное жилье не может быть чрезмерно высоким (максимум – 5-7 этажей) и густонаселенным. А данное требование вынуждает вычеркнуть из элитного класса даже все новостройки на наиболее престижной улице Ростова – Пушкинской, где по итогам прошлого 2009 года была продана самая дорогая квартира в городе по 75 тысяч рублей за кв. метр.

Впрочем, некоторые эксперты в порядке исключения все же относят к этому сегменту недвижимости две-три окрестные «высотки». Поскольку по всем остальным своим параметрам они соответствуют элитному жилью, а чрезмерная этажность обусловлена дороговизной земли, ведь Ростов располагает наименьшими площадями земли среди других городов-миллионников России.

География

При этом все та же улица Пушкинская Ростова успешно подходит для строительства элитного жилья по другому параметру – престижной географии. Причем элитный дом не только должен располагаться в «гламурном» месте – «мода» должна быть подкреплена рядом объективных факторов: чистой экологией, наличием культурных или исторических достопримечательностей.

Признаться, загазованность многих улиц Ростова вычеркивает из претендентов «элитного жилья» новые известные объекты. Например, самый высокий дом в мегаполисе – расположенный на Гвардейской площади 92-метровый «Олимп Тауэрс». Здание подводит соседство с экологически грязной улицей Красноармейской и Главным железнодорожным вокзалом. Интересно, что на этом же самом месте вполне мог бы располагаться престижный бизнес-центр самой дорогой категории А критерии географической престижности мест, где мы работаем и живем, разнятся.

Инженерия и инфраструктура

Данный перечень требований, обязывающий обеспечивать участки со строящимся элитным жильем самыми современными коммуникациями, вынуждает задуматься, можно ли в принципе возводить такие дома в историческом центре Ростова. Допустим, все те же коммунальные сети лет через «надцать» все же переложат или застройщик подготовит участок за счет собственных средств. Но как быть с дорогами?

Старый Ростов продолжает расти вверх, тем самым, привлекая к себе все больше хозяев частного транспорта, а периодически появляющаяся идея запретить сюда въезд на автомобилях и пересадить местных граждан на велосипеды для собственников элитного жилья, также неприемлема. Ведь элитный дом должен иметь автостоянки для жильцов из расчета как минимум одно машиноместо на квартиру, плюс многочисленными гостевыми парковками.

Безопасность и комфортность проживания

Дополнительной преградой строительства элитного жилья в Ростове является все тот же дефицит земли, где можно было бы разместить обширную социальную инфраструктуру. К стандартному «набору» относятся бассейн, фитнесс, тренажерный зал, химчистка и ресторан. Одновременно в элитном жилье должны присутствовать обширные площади престижных некоммерческих объектов со скверами для отдыха, теннисными кортами, площадками для выгула собак. Таких домов в Ростове практически не существует, ни многоквартирных, ни в секторе индивидуального жилья.

Еще одно требование к элитному жилью – наличие профессиональной охраны, не пускающей в места общего пользования посторонних. Предусмотренное в некоторых домах Ростова дежурство пенсионеров-консьержек альтернативой не назовешь, такой сервис допустим только в жилье бизнес-класса.

Кстати, ответственность за предоставление охранных услуг возлагается на обслуживающую элитное жилье высокопрофессиональную управляющую компанию. Одновременно внутридомовое ЖКХ по желанию жильцов представляет различные виды дополнительного сервиса: портье, нянь, гувернанток, домработниц.

Соседи

Социальная однородность окружающей застройки и жильцов окрестных домов – еще одно требование к элитному жилью. Соответствовать данному критерию в Ростове также весьма сложно. Элитные объекты не могут соседствовать с аварийными или ветхими строениями, «хрущовками» и «коммуналками».

И пусть в историческом центре продолжают расти и дорогие престижные здания, и особняки, но зачастую исторически сформировавшееся окружение не дает возможности отнести их к элитному жилью: старый Ростов представляет слишком сильный контраст. Что же касается периферийных городских участков, занимаемых преимущественно новостройками эконом-класса, то здесь также, как правило, не находится места под более дорогие сегменты недвижимости.

В результате сложившихся у Ростова проблем элитное жилье на территории города в дефиците. По оценкам ряда экспертов, инвесторам крайне сложно реализовать такие проекты в городской черте с исторически сформировавшейся застройкой, дорожной и коммунальной инфраструктурой. Вследствие дефицита реального рынка за элитное жилье чаще всего выдаются менее престижные дома бизнес-класса, или так называемые «элитные квартиры», что противоречит существующим требованиям.

Хотя в Ростове все же есть несколько проектов строительства элитного жилья, которые реально вывести на заявленный уровень. При этом по отношению друг к другу некоторые из них не являются конкурентами, поскольку рассчитаны на разных покупателей.

В качестве примера наиболее известных строек элитного жилья в Ростове и окрестностях можно привести следующие объекты:

Жилой комплекс «Покровский». Расположен на углу ул. Пушкинской – Б.Садовой и Кировского проспекта. Наиболее слабым звеном с точки зрения элитности данного проекта, вызвавшего немало дискуссий в среде архитекторов, является чрезмерная населенность и высотность здания. При этом по оценкам многих экспертов, остальными своими критериями высотное здание отвечает требованиям, предъявляемым к элитному жилью премиум-класса.

Жилой комплекс «Усадьба». Элитный восьмиэтажный дом, позиционируемый одним из известных застройщиком в Ростове как жилье класса «де-люкс». Также расположен на ул. Пушкинской – между пр. Чехова и пер. Университетским. Здание снабжено необходимым функционалом для элитного жилья. Единственная проблема – дефицит площадей на интенсивно застраиваемой Пушкинской, похоже, рано или поздно обещает превратить эту самую дорогую улицу Ростова в муравейник, что может аукнуться на качестве жизни. Впрочем, аналогичное можно сказать и о других элитных стройках с этой же улицы: жилой дом «Пушкинский» (пересечение с пер. Университетским) и жилой комплекс «Пушкинский» (угол с переулком Халтуринским).

Микрорайон «Три сквера». Представляет собой строящийся «спальный» микрорайон Ростова, целиком состоящий из элитного жилья. Расположен на спокойной, периферийной, но престижной территории мегаполиса – Вертолетном поле, частично свободной от застройки. Здесь в прежние годы естественным путем сформировался определенный социальный круг жильцов – по соседству стоят трехэтажные особняки.

Инвестор проекта планирует ввести в эксплуатацию тридцать 4-7-этажных многоквартирных домов, стилизованных под «Старый Ростов» XIX века.

«Старочеркасская Ривьера» – элитный загородный поселок Ростова, состоящий из индивидуальных домовладений, которые будут обеспечены обширной коммунальной, дорожной и социальной инфраструктурой. Де-юре это уже не мегаполис, а соседствующее со столицей ЮФО муниципальное образование. Но, разумеется, основными покупателями элитного жилья здесь являются жители мегаполиса, продолжающие работать в Ростове, и при этом желающие жить за городом. В настоящее время завершено строительство первой очереди поселка, именуемой «Риверсайд-Ростов».